Mua bán đất nông nghiệp an toàn – cập nhật quy định mới nhất của pháp luật

Mẫu hợp đồng mua bán đất nông nghiệp gồm nội dung gì?

Người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện. (Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013)

1. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2. Đất không có tranh chấp
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
4. Trong thời hạn sử dụng đất.
5. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Thủ tục mua bán đất nông nghiệp

Bước 1: Lập hợp đồng mua bán đất nông nghiệp và công chứng giấy tờ liên quan

Hai bên lập hợp đồng mua bán. Và công chứng hợp đồng tại các tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có đất. Hồ sơ yêu cầu công chứng (1 bộ) gồm:

• Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
• Dự thảo hợp đồng (nếu có);
• Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Bước 2: Nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi đã công chứng hợp đồng, hai bên đến Văn phòng đăng ký đất đai nộp hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng đất.

Trong trường hợp chuyển nhượng một phần thì yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai đo đạc tách thửa đối với diện tích đất cần thực hiện quyền chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng.

Hồ sơ gồm có:

• Đơn xin đăng ký biến động (theo mẫu).
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• CMTND, SHK, Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (bản sao).

Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính đối với đất nông nghiệp

Khi tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, bạn phải kê khai đầy đủ nghĩa vụ tài chính của mình, cụ thể bạn cần thực hiện các công việc như sau:

• Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB) (02 bản, do bên mua ký)
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Mẫu số 03/BĐS-TNCN) (02 bản, do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).
• Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Mẫu số 01/TK-SDDPNN) (nếu là nhà ở, đất ở đô thị)

Để hoàn thiện hồ sơ sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp, người sang tên phải nộp chứng cứ hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ ban đầu để hoàn thành bộ hồ sơ sang tên.

Bước 4: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp tại ủy ban nhân dân cấp Huyện

Sau khi 2 bên nhận chuyển nhượng và được chuyển nhượng chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ để tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ như trên thì tiến hành nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ lên ủy ban nhân dân cấp Huyện nơi có đất cần sang nhượng. Thành phần giấy tờ, hồ sơ cần chuyển bị để nộp hồ sơ sang tên như sau:

• Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất nông nghiệp (theo mẫu).
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (bản sao có công chứng).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao có công chứng).
• CMND, sổ hộ khẩu của cả hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng (bản sao có công chứng).
• Tờ khai lệ phí trước bạ.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.

Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai: không quá 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Hợp đồng mua bán đất nông nghiệp cần lưu ý nội dung gì?

Mẫu hợp đồng mua bán đất nông nghiệp là mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp khi hộ gia đình, cá nhân mong muốn chuyển nhượng/ mua bán với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức khác. Mẫu hợp đồng này cần được công chứng tại các cơ quan có thẩm quyền, có hiệu lực từ ngày đăng ký, dùng cho các hoạt động mua bán đất nông nghiệp.

Nội dung hợp đồng bao gồm:

• Đối tượng chuyển nhượng;
• Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Phương thức giải quyết tranh chấp…

Điều kiện mua bán đất nông nghiệp

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền của mình, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất.
• Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Ngoài ra, khi chuyển nhượng đất nông nghiệp, cần đáp ứng một số các điều kiện cụ thể quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013 như sau:

• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn hiện hành có liên quan thì giấy chuyển nhượng đất viết tay được hiểu là một dạng hợp đồng chuyển nhượng.

Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay cần đáp ứng những điều kiện sau mới không bị vô hiệu (Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015):

• Chủ thể ký kết giấy viết tay quyền sử dụng đất phải đủ tuổi và có đủ năng lực trách nhiệm dân sự theo quy định;

• Mục đích và nội dung ký kết không trái điều cấm của luật; không trái đạo đức xã hội;

• Chủ thể ký kết không bị ép buộc mà hoàn toàn tự nguyện;

• Hình thức của giao dịch dân sự phải được đáp ứng trong một số trường hợp nhất định. Cụ thể, dối với Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay thì cần phải có thủ tục công chứng mới phát sinh hiệu lực của loại hợp đồng này

Mẫu giấy mua bán đất nông nghiệp viết tay

Khi thực hiện giao dịch bằng hợp đồng mua bán đất nông nghiệp, phải tuân thủ quy định về mặt hình thức của giao dịch. Việc mua bán đất phải được lập thành văn bản có chứng nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền.

Khi mua nhà bằng “giấy viết tay”, người mua cần lưu ý tham khảo một số điểm:

Đầu tiên, bạn cần xem xét về nguồn gốc nhà đất. Cần lưu ý thời điểm sử dụng đất, các giao dịch thực hiện trước đó ra sao? Bởi nó gắn liền với các quy định của pháp luật đất đai

Thứ hai, bạn cần xác nhận quy hoạch đất nông nghiệp của địa phương . Đất thuộc trường hợp được chuyển quyền, chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không? Diện tích đất tối thiểu được tách thửa, cấp GCNQSDĐ theo quy định của từng tỉnh, thành phố.

Thứ ba, đất có thuộc trường hợp kê biên đấu giá hay thế chấp để thực hiện một nghĩa vụ dân sự khác không? Đất có đang trong tình trạng tranh chấp hay không?

Thứ tư, bạn cần tìm hiểu thông tin nhà đất có thuộc toàn quyền của người bán hay không? Đất nông nghiệp có đủ điều kiện lên đất ở không?

Thứ năm, mẫu hợp đồng mua bán đất rẫy nên chi tiết về quyền và nghĩa vụ của các bên. Như đối tượng giao dịch, phương thức thanh toán, phạt vi phạm hợp đồng, người làm chứng,…

Thứ sáu, nếu là mua bán nhà đất bằng giấy viết tay và đang chờ được công nhận QSDĐ thì bên mua nên thỏa thuận các nội dung đảm bảo thủ tục chuyển nhượng sau khi có sổ đỏ.

Bài viết tổng hợp giao dịch mua bán đất nông nghiệp được quy định trong Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành. Đây là kênh đầu tư tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với người chưa có kinh nghiệm. Vì thế, nắm rõ luật và học hỏi từ nhà đầu tư đã thành công trong phân khúc bất động sản này.